作者：吴斯旻

一季度，楼市企稳的迹象进一步明晰。3月份，全国房地产销售继续回暖，房价上涨的城市数量也达到2019年上半年水平。但在房企推盘力度预期减弱、积压需求释放后的二季度，回暖行情能否得到延续，业界仍持谨慎态度。

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国家统计局18日公布了2023年1~3月份全国房地产开发投资和销售数据。数据显示， 1—3月份，商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%，其中住宅销售面积增长1.4%。商品房销售额30545亿元，增长4.1%，其中住宅销售额增长7.1%。

与前两月相比，商品房销售面积的同比累计降幅明显收窄，销售金额实现转正。1—2月份，商品房销售面积和销售金额分别同比下降3.6%和0.1%。其中，住宅销售面积下降0.6%，住宅销售额增长3.5%。

单月来看，据第一财经测算，今年3月全国商品房销售了14813万平方米和15096亿元。销售金额高于去年同期，也超过了2019年3月份的14236亿元。

3月销售回暖背后既有季节性因素，也和部分城市购房者预期改善有关。

国盛证券分析师金晶认为，3 月份是传统“小阳春”，今年“小阳春”提前至 2 月初到来，2-3 月均为小阳春阶段。期间，房企加大推盘力度抢跑客户，重点城市的供应量有明显增长。

据克而瑞地产监测，2023 年 3 月重点 30 城供应环比大增164%；一季度累计成交规模上浮，同比上涨 21%。

房企在售项目折扣力度减弱，亦支撑了销售价格回暖。当月，万科、招商、金地等头部房企仍在不同区域推出了重点针对现房的营销活动，但整体折扣回升至 95 折以上，仅少数清栋特价房折扣力度达到 85 折以下。

前三月，楼市利好政策持续释放，累积效应逐渐显现。中指研究院数据显示，一季度，各地已有超百省市(县)优化房地产调控政策超180次。3 月多地继续下调首套房贷利率，并提高公积金贷款额度，促进楼市温和复苏。

与此同时，为落实“保交楼”目标，多地引导金融机构加大对房地产项目等重点领域的金融支持力度，并通过运用保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，以保障房地产项目建设交付。

根据国家统计局数据，今年1-3月，房屋竣工面积实现正增长，同比增长14.7%，其中住房竣工面积同比增长16.8%。

伴随商品房销售的快速回暖，居民中长期贷款明显增多。央行最新数据显示，3月，以房贷为主的中长期贷款增加 6348 亿元，同比多增 2613 亿，超过 2021 年同期的 6239 亿元。

但也有行业人士认为，这一超预期数据是否反映出地产销售韧性，仍待观望。目前，不宜高估居民住房消费的内生修复高度。3月，居民存款新增规模创历史同期新高，“超额储蓄”继续增加。

楼市的弱复苏也体现在城市分化上。根据国家统计局发布的月度70城房价指数，3月份，超九成(64个)城市新房价格环比上涨，但“普涨”之下，涨幅分化依然严重。

以二线城市为例，3月份整体环比涨幅达到0.6%，为近四年来较高水平。其中，成都、重庆、天津、武汉等地一季度新房价格环比涨幅维持在0.5%以上；而东北城市大连的新房价格则连跌了18个月。

“这一轮房价上涨呈现出急涨的形态、普涨的趋势，但可持续性不足。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提出对此轮楼市复苏“急涨急跌”的担忧。

他表示，往年，楼市“小阳春”自3月份开启后，会一直延续到4月初，并与5月份的小长假促销以及上半年开发商“冲业绩”衔接。但今年一季度，有的开发商在1-2月已完成全年销售计划的40%-50%。从三月底开始，无论是一线城市还是三四线城市，均出现了看房量和成交量连续下行的现象。

金晶亦认为，目前，楼市“小阳春”已经接近尾声。

展望后市，亿翰智库地产研究总监于小雨表示，短期内，市场热度仍处于温和恢复的过程，并不会得到显著改善。至于需求回暖，需要综合评估购房者及企业的能力和预期。

“从节奏来看，不是会持续性修复，波段性会比较强。从2月份一直持续下去是比较难的。”于小雨称，一方面，现在，楼市投资性需求基本上不存在，对于刚需性和改善性需求，无论是释放节奏还是对销售面积及金额的改善作用，都会相对较慢；另一方面，低能级的城市的销售更具波段性，可能会呈现短期数据转好但再下滑的态势；此外，由于目前楼市复苏主要体现在“量”上，“价”的回归还没有达到上涨预期。在弹性较弱的情况下，量对价的带动作用也会产生一定的抑制效果。

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